Ganho de capital na venda do imóvel: as duas isenções que mais importam

Vender imóvel com lucro pode gerar Imposto de Renda sobre o ganho de capital (em regra, 15% a 22,5% sobre o ganho). Duas isenções da legislação federal evitam ou reduzem esse custo — e são frequentemente confundidas.

1. Único imóvel até R$ 440 mil

Pela Lei nº 9.250/1995, fica isento o ganho na alienação do único imóvel do contribuinte, se o valor de venda for de até R$ 440.000,00 e não tiver havido outra alienação de imóvel (tributada ou não) nos últimos cinco anos.

• O teto é o valor da venda, não o lucro.
• Vale para casa, apartamento, terreno ou imóvel comercial — desde que seja o único.
• Em condomínio, o limite é olhado na parte de cada um.

2. Reinvestimento em outro imóvel residencial

Pela Lei nº 11.196/2005, o ganho na venda de imóvel residencial pode ser isento se o valor for aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se só parte do valor for reinvestida, a isenção é proporcional.

Não é “qualquer valor em qualquer imóvel”: a lei fala em residencial e em prazo de 180 dias. Perdeu o prazo, perdeu a isenção daquela venda.

Passo a passo antes de vender

1. Liste todos os imóveis em seu nome e em comunhão.
2. Confira se houve outra venda nos últimos 5 anos.
3. Separe qual regra cabe: único imóvel × reinvestimento.
4. Guarde escritura, comprovantes de aquisição e de benfeitorias — elas integram o custo e reduzem o ganho.
5. Declare na ficha correta do IR. Isenção também se informa.

Regras tributárias e valores de referência podem ser alterados por lei ou instrução normativa. Confirme sempre na Receita Federal, na Receita do DF ou com contador habilitado antes de decidir.

Quer saber o que isso exige no seu caso? A Moderna Capital avalia projeto, documentação e obra no DF e Entorno — do primeiro diagnóstico à averbação. Solicitar diagnóstico gratuito →